Législation

la Loi Boutin du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement

Afin d’éviter certains abus, plusieurs mesures ont été mises en place :

• la quittance de loyer doit être gratuite et envoyée par le bailleur à la demande du locataire,
• il est interdit de cumuler la caution (bancaire ou physique) et les assurances garantissant les risques locatifs,
• Un certificat de la surface habitable doit être mentionné obligatoirement dans le bail.

La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Elle s’applique aux locations de logements vides dont les propriétaires sont des particuliers ou des sociétés.
Cette loi s'applique aux locaux vides neufs ou anciens :

• à usage d'habitation principale,
• à usage mixte professionnel et d'habitation principale,
• aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La loi du 6 juillet 1989 définit un certain nombre de règles concernant le bail et précise les obligations des parties (le bailleur et le locataire).

Quelques règles concernant le bail de location

• Le bail est un contrat écrit et signé par le bailleur et le locataire.
  Ce bail doit être rédigé en autant d'originaux qu'il y a de parties, c'est-à-dire le propriétaire, le locataire et éventuellement la caution.
• Le bail doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires :
  le nom et l'adresse du bailleur ainsi que celle de son mandataire,
  la date de prise d'effet du bail et sa durée,
  la description des locaux et des annexes (cave, jardin, garage...),
  la désignation des parties communes ( parking, local à vélos, ascenseur...),
  la destination : habitation ou usage mixte avec nature de l'activité exercée,
  le montant du loyer, les termes et les modalités de son paiement,
  les règles de révision du loyer avec indication du trimestre de référence de l'indice INSEE du coût de la construction et la date de révision,
  le montant du dépôt de garantie
  les clauses concernant les diagnostics obligatoires (les risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, le certificat de surface habitable.

Les clauses du bail en détail

• La durée du bail :
  Elle est de trois ans au moins lorsque le bailleur est un particulier.
  
• Renouvellement du bail
  À défaut de congé donné dans les formes et délais légaux, le contrat est reconduit tacitement dans les mêmes conditions de durée que le contrat initial.
  
• Le montant du dépôt de garantie
  Le bail prévoit le paiement d'un dépôt de garantie qui sert à couvrir les manquements du locataire à ses obligations d’entretien du logement.
  
• La restitution du dépôt de garantie
  Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire après déduction éventuelle faite des sommes dues au bailleur
  
• L'état des lieux
  L'état des lieux doit être établi contradictoirement entre les 2 parties. Il décrit le logement loué. Il permet de faire le comparatif de l'état entre le moment où le locataire arrive dans les lieux et le moment de son départ. Il permet au bailleur de justifier les éventuelles dégradations commises par son locataire.
  Il doit être établi par écrit et signé par le bailleur ou son mandataire et le locataire lors de la remise des clés et au moment de leur restitution.
  

Le loyer

• La fixation du loyer initial
  Le loyer initial est fixé librement entre le locataire et le bailleur.
  
• Le paiement du loyer
  Le paiement du loyer doit être effectué à la date prévue au contrat.
  Le bailleur doit remettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance précisant le montant du loyer et les charges.
  
• Révision du loyer en cours de bail
  Le loyer est révisé une fois par an à la date indiquée ou à défaut à la date anniversaire de ce bail.
  L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction qui doit figurer dans le bail.
  
• Les provisions sur charges
  Le locataire doit payer des charges distinctes du loyer.
  Elles correspondent aux charges liées au logement et à l'usage de l’immeuble (entretien des parties communes…), de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les obligations du propriétaire bailleur

L'obligation de mettre à la disposition du locataire un logement décent
C'est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation..

Les obligations du locataire

• Le locataire doit user paisiblement des locaux loués,
• Il doit s'assurer contre les risques locatifs,
  Le propriétaire peut lui demander chaque année au locataire une attestation.
• Il est responsable des dégradations qui surviennent pendant la durée du bail à l'exception des dommages dus à la force majeure, à la faute du bailleur ou à des personnes qu'il n'a pas introduites dans le logement.
• Il doit prendre en charge l'entretien courant du logement et de ses équipements, les menues réparations.
• Il doit effectuer les réparations locatives, à moins qu'elles ne soient dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure.
• Il ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du bailleur. En cas de non respect de cette obligation, il perdrait toute possibilité d'indemnisation en cas de départ et risquerait de devoir remettre les lieux dans leur état initial à la demande du bailleur.

La fin du bail

• le congé donné par le bailleur

Il pourra être mis fin au présent au bail à son terme sous réserve d’un préavis de 6 mois.
Il doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier et doit invoquer un motif légitime et sérieux (vente, reprise pour soi…)

• Le congé donné par le locataire
  

Il peut donner congé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier avec un préavis de 3 mois qui court à compter de la réception du courrier ou de la signification de l'acte.
Le délai de préavis peut être réduit à un mois dans les cas de mutation, de perte d’emploi…

La Gestion locative

Prise en charge par un administrateur de biens de la gestion d'un bien immobilier mis en location par un propriétaire ou un investisseur. Elle consiste moyennant une rémunération à décharger le bailleur de la gestion courante de son bien (rédaction des baux, état des lieux, encaissement et révision annuelle des loyers, décompte des charges, souscription des assurances...).

Le mandat de gestion

Définition

Le mandat de gestion est l'acte par lequel le propriétaire d'un bien (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire, qui peut être un agent immobilier, un administrateur de biens,) le pouvoir d'accomplir en son nom plusieurs actes juridiques comme la vente, la location ou la gestion d'un bien.

Ce qui doit figurer dans le mandat

Pour exercer ces prérogatives, un administrateur de biens comme un agent immobilier doit obligatoirement détenir un mandat du propriétaire dûment rempli et signé. Le mandat doit obligatoirement comporter :

• les identités des parties (mandant et mandataire) et les garanties professionnelles du mandataire,
• la désignation du ou des biens concernés par le mandat, avec leur situation et description précise,
• la méthode de suivi des comptes (date des états détaillés, des versements .),
• le montant des honoraires pour la gestion courante et les éventuels frais supplémentaires,
• la mission du mandataire et tous les actes que le mandant lui autorise et lui confie,
• la durée du mandat et les conditions de renouvellement.